Ab in die Vertikale! Gewerbeimmobilien als Teil smarter Ökosysteme

Gemeinsam Gewerbeimmobilien als smarte Ökosysteme gestalten – der Titel einer Veranstaltung von Bosch Energy and Building Solutions, zu der ich kürzlich einen Beitrag beisteuern durfte, verdient in mehrfacher Hinsicht Aufmerksamkeit.

Das wichtigste Wort steht gleich zu Beginn: gemeinsam. Die Herausforderung, moderne Gewerbeimmobilien – und damit inspirierende Arbeitsumgebungen – zu schaffen, wird nur im Zusammenspiel verschiedener Akteure zu meistern sein. Und sie gelingt weder isoliert im analogen Umfeld noch allein im virtuellen Raum. Es bedarf smarter Ökosysteme in jedweder Hinsicht. Aber der Reihe nach…

Klarer Fokus

Mit „Vertikalisierung der Immobilienbranche“ hatte ich meinen Vortrag überschrieben. Was bedeutet das? Klar, bei einer vertikalen Integration tauchen wir tiefer in die Wertschöpfungskette, horizontal geht es in die Breite etwa verschiedener Services. Auf beiden Wegen kann man bisher unerreichte Zielgruppen erschließen. Aber reicht das? Nach unserer Beobachtung greift ein solches Verständnis von Vertikalisierung zu kurz, denn dies würde den gesellschaftlichen Erfordernissen nicht gerecht. Wir sollten Vertikalisierung vielmehr als Türöffner zu vollkommen neuen Wertschöpfungsketten und Businessmodellen verstehen. Dafür braucht es jedoch ein Umdenken auf verschiedenen Ebenen, wie die folgenden Thesen zeigen:

1) Einflugschneise Vertikalisierung

Vertikalisierung bedeutet vor allem das Aufbrechen bestehender Strukturen, Rollen und Zuständigkeiten. Das reklamiert zwar auch die Immobilienbranche für sich. In der Praxis ist davon allerdings wenig zu erkennen.

2) Einflugschneise Nutzer:innen

Die Immobilienbranche hat die Nutzer:innen ihrer Immobilien (viel zu) lange als etwas Selbstverständliches, wenn nicht gar als eine Randerscheinung abgetan. Dem Mieter als dem vermeintlich wichtigsten Kunden galt (und gilt vielfach weiterhin) die volle Aufmerksamkeit. Er unterschreibt, die Nutzung der Fläche obliegt ihm. Mit der fortschreitenden Digitalisierung und infolge der Pandemie muss die Branche ihre Perspektive aber grundlegend wechseln. Nutzer:innen werden zum Gradmesser.

3) Einflugschneise Mehrwert durch Daten

Daten, Daten, Daten – dieses Mantra betet auch die Immobilienbranche seit einiger Zeit. Natürlich ist es essenziell, dass unsere Branche die Hoheit über die in Immobilien generierten Daten behält beziehungsweise überhaupt erst einmal gewinnt. Um aber „gute“ Daten zu generieren, müssen die Nutzer:innen ins Zentrum aller Bemühungen rücken. Stand heute erfolgt die Vertikalisierung der Immobilienbranche vielfach aus der falschen Motivation.

Neu denken

Wenn man aus diesen Thesen ableitet, dass wir …

… alte Denkmuster aufbrechen, …

… die Nutzer:innen als Kunden in den Mittelpunkt stellen und …

… sie zum Gradmesser machen müssen, ergibt das eine Steilvorlage für ein digitales Ökosystem – eine Plattform, über die wir einerseits die Nutzer:innen von Büro- und anderen Gewerbeimmobilien adressieren, andererseits aber auch alle anderen Akteure um die Immobilie herum in die Lage versetzen, zu interagieren.

„Digital“ heißt dabei übrigens nicht, dass sich all das virtuell abspielt. Die Immobilie selbst, die in ihr verbaute und die künftig zu installierende Hardware – all das sind Bausteine einer neu gedachten Wertschöpfung und neuer Services. Und das beginnt weder am Eingang zum Bürokomplex noch endet es dort.

Hybrider Arbeitsalltag

Die User Journey der Nutzer:innen startet nicht erst mit ihrer Ankunft im Büro, sondern bereits zuhause oder von unterwegs, wenn sie ihren Arbeitstag strukturieren. Sie in diesen Momenten abzuholen, wird immer wichtiger, denn künftig werden wir zwar weniger Zeit im Büro verbringen – das macht sie aber umso wertvoller. Für den Vormittag ein Einzelbüro für konzentriertes Arbeiten buchen, den Lunch mit den Kolleg:innen im Restaurant um die Ecke organisieren und für den Workshop am Nachmittag einen geeigneten Raum mit allen erforderlichen Ressourcen reservieren – dafür bedarf es geeigneter Tools. Und die Nutzer:innen starten beim Verlassen des Büros ihren Kopf übrigens auch nicht neu. Sie tragen ihre Gedanken in ihre weiteren Wege, ins Quartier – um umgekehrt. Das bedeutet nichts anderes, als dass sich Immobilien für ihr Umfeld öffnen müssen.

Fazit: Die Immobilie ist ein wesentlicher Bestandteil des digitalen, smarten Ökosystems – nicht mehr und nicht weniger. Marktplayer werden sich entscheiden müssen, ob sie sich als Lieferanten eines Ökosystems sehen, die bloße Gebäudehüllen beisteuern oder ob sie sich aktiv in ein Ökosystem einbringen und dadurch partizipieren wollen.