Büroimmobilien: Quo vadis aus Nutzersicht?

Transformation, Marktbereinigung, Bodenbildung – das Bürosegment ist Gegenstand kontroverser Debatten. Eine Perspektive kam dabei bislang zu kurz: die der Bürobeschäftigen.

Es geht wenig auf den deutschen Immobilieninvestmentmärkten. Mit knapp 15 Milliarden Euro blieb das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2023 laut JLL deutlich hinter den Vorjahresergebnissen zurück und fiel gar auf den Stand von 2012. Im Bürosegment wurden Immobilien für gut drei Milliarden gehandelt. Im ersten Halbjahr 2022 waren es noch rund 14,4 Milliarden Euro.

Die Durststrecke könnte noch eine Weile andauern, erwarten Marktteilnehmer. Zuvorderst liegt das daran, dass sich Käufer und Verkäufer bei der Preisfindung schwertun, was vor allem auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen ist. Marktbeobachter sehen aber gleichsam Chancen, die aus der anstehenden Marktbereinigung erwachsen, wie die Immobilien Zeitung berichtet.

Transformation von Büroimmobilien

Die gestiegenen Zinsen mit ihren Auswirkungen auf die Preisbildung und Immobilienbewertung sind bei Weitem nicht die einzige Herausforderung. Büroimmobilien steht eine weitreichende Transformation bevor. Zu nennen sind die veränderte Arbeitswelt und ökologische Aspekte, die jeweils hohes Veränderungspotenzial bergen. Eine Perspektive kommt bei all den Diskussionen bislang jedoch recht kurz: die der Bürobeschäftigen, also all jenen, die den Großteil ihres Arbeitsalltags in den Bürogebäuden verbringen.

Diese Lücke haben nun Wissenschaftler:innen der TU Darmstadt geschlossen und für die repräsentative Studie „Bürogebäude im Interessenkonflikt der Beschäftigten – Ergebnisse einer empirischen Befragung deutscher Büroarbeitenden“ 1.000 deutsche Bürobeschäftigte befragt. Betrachtet wurde die Büroimmobilie dabei aus drei Blickwinkeln:

• die Büroimmobilie als Arbeitsplatz
• die Bedeutung von Büroimmobilien im Kampf gegen den Klimawandel
• Büroimmobilien als Investmentgut

Alle drei Perspektiven werden demnach von Bürobeschäftigten wahrgenommen, jedoch in unterschiedlichem Maße. Als Arbeitsort haben sie ihre Exklusivität eingebüßt und im Gegenzug Homeoffice sowie Coworking an Relevanz gewonnen. Die Bedeutung von Bürogebäuden für den Klimaschutz wird von den Bürobeschäftigen dagegen noch vielfach unterschätzt. Aus Investmentsicht attestieren die Studienautor:innen eine hohe Beliebtheit.

Alle ins Boot holen

Im Ergebnis heißt das, dass bei der Transformation von Büroobjekten alle drei Aspekte berücksichtigt werden sollten – die Nutzungs-, Investment- und die ökologische Qualität. Man könnte auch sagen: Es bedarf eines Zusammenspiels aller Akteure. Dazu müssen einerseits vor allem die bislang kaum bedachten Bürobeschäftigten überhaupt erst einmal in die Lage versetzt werden, ihre Bedürfnisse darzulegen, bzw. andererseits beispielsweise Asset-Manager befähigt werden, tiefere Einblicke in die Nutzung zu erlangen. Die Studienautor:innen formulieren es treffend: Bürobeschäftigte sind Teil der Lösung.